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很高兴为你解答

一
、常用财务指标一般分类及计算

一、偿债能力指标

（一）短期偿债能力指标

1.流动比率=流动资产÷流动负债

2.速动比率=速动资产÷流动负债

3.现金流动负债比率=年经营现金净流量÷年末流动负债×100%

（二）长期偿债能力指标

1.资产负债率=负债总额÷资产总额

2.产权比率=负债总额÷所有者权益

二.营运能力指标

(一)人力资源营运能力指标

劳动效率=主营业务收入净额或净产值÷平均职工人数

(二)生产资料营运能力指标

1.流动资产周转情况指标

(1)应收账款周转率(次)=主营业务收入净额÷平均应收账款余额

应收账款周转天数=平均应收账款×360÷主营业务收入净额

(2)存货周转率(次数)=主营业务成本÷平均存货

存货周转天数=平均存货×360÷主营业务成本

(3)流动资产周转率(次数)=主营业务收入净额÷平均流动资产总额

流动资产周转期(天数)=平均流动资产总额×360÷主营业务收入净额

2.固定资产周转率=主营业务收入净额÷固定资产平均净值

3.总资产周转率=主营业务收入净额÷平均资产总额

三.盈利能力指标

(一)企业盈利能力的一般指标

1.主营业务利润率=利润÷主营业务收入净额

2.成本费用利润率=利润÷成本费用

3.净资产收益率=净利润÷平均净资产×100%

4.资本保值增值率=扣除客观因素后的年末所有者权益÷年初所百者权益×100%

(二)社会贡献能力的指标

1.社会贡献率=企业社会贡献总额÷平均资产总额

2.社会积累率=上交国家财政总额÷企业社会贡献总额

四.发展能力指标

1.销售(营业)增长率=本年销售(营业)增长额÷上年销售(营业)收入总额×100%

2.资本积累率=本年所有者权益增长额÷年初所有者权益×100%

3.总资产增长率=本年总资产增长额÷年初资产总额×100%

4.固定资产成新率=平均固定资产净值÷平均固定资产原值×100%

二 、常用财务指标具体运用分析

1
、变现能力比率

变现能力是企业产生现金的能力
，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少。

（1）流动比率

公式：流动比率=流动资产合计 / 流动负债合计

意义：体现企业的偿还短期债务的能力
。流动资产越多，短期债务越少 ，则流动比率越大
，企业的短期偿债能力越强。

分析提示：低于正常值，企业的短期偿债风险较大 。一般情况下 ，营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素
。

（2）速动比率

公式 ：速动比率=（流动资产合计-存货）/ 流动负债合计

保守速动比率=0.8（货币资金+短期投资+应收票据+应收账款净额）/ 流动负债

意义：比流动比率更能体现企业的偿还短期债务的能力。因为流动资产中
，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比 ，以衡量企业的短期偿债能力 。

分析提示：低于1 的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低
。影响速动比率的可靠性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现
，也不一定非常可靠。

财务指标分析对于评价企业房地产综合业绩经营有一定的重要参考性，企业应该重视财务指标分析和过程控制管理

以上是我为你解答的 ，谢谢

房地产项目财务分析需要考察哪些指标

企业会计利润的准确与否会直接影响到企业所得税汇缴结果的计算 。在日常税收管理特别是申报审核过程中
，运用财务会计报表对重点科目及其科目（项目）之间进行逻辑分析，可以初步判断企业纳税是否正常 ，查出税收管理风险点线索
。

一 、房地产企业财务报表的特点

房地产企业与其他企业相比
，具有开发周期长
、资金投入量大、回收投资周期长等特点，其财务报表所显示的信息与常规信息相比 ，往往在理解判断上让人产生较大的偏差。因此对房地产企业财务报表的解读不能完全拘泥于一般企业财务报表的常规方法 。相对于一般企业财务报表
，房地产企业财务报表的局限性表现在：

1 、大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企业偿债能力的判断
。大多数房地产开发企业都是以定金或首付款等形式预收部分房款 ，在预收账款科目核算。由于房地产企业从项目的立项、施工
、验收到正式销售开发产品需要较长的时间周期
，导致预收账款长期挂账，形成了企业名义上的长期负债 ，进而造成资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断 。

2、开发成本准确计量和分摊难度较大
，影响了对企业真实资产总量的判断。一般来说，房地产项目开发周期长 、时间跨度大 ，加之不确定
、不可比等复杂因素的存在
，开发成本准确计量和分摊难度较大，直接影响到企业会计利润的核算和企业所得税的征管
。不但如此 ，房地产开发企业之间由于开发规模、开发周期 、资金状况
、政策理解、核算水平等的不同
，成本核算的对象 、成本费用的归集与分配
、成本核算周期等在企业间差异也较大。有些企业开发项目虽已完工，但由于资金紧张不能按期支付给施工配套单位工程款 ，使得很多应及时进入开发成本核算的成本费用未能及时列支
，开发成本也就不能及时转为开发产品，导致企业的开发产品账面数与实际数有较大出入 。

3、期间费用全部计入当期损益 ，影响了对企业经营成果的判断
。按现行房地产开发企业会计制度规定
，企业在开发经营过程中发生的管理费用 、财务费用和营业费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算
、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损 ，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，很难通过财务报表分析出企业真实的盈利水平
，就势必影响到对企业经营情况的真实反映和主观判断 。

二、如何对资产负债表进行税收风险解析

1 、货币资金科目分析
。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析 ，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象
，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账 ，少申报预计利润
，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况 ，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小
，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况 。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账 ，不记在其它应收款等往来科目
，而放在银行未达账项中
。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大 ，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。

2、应收账款科目分析 。由于近几年房地产行业进入卖方市场
，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清 ，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小
，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额 ，则应重点分析
，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目 ，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式
、付款期限等分析判别真假
，是否存在逃避预交企业所得税行为
。

3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大 ，应认真分析明细 。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来
，要审核业务发生的时间 、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业 ，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。

4
、存货科目分析
。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的 。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证
，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款 ，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的
，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系
。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象 ，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据
，是否将土地出让金 、前期工程配套费等一次性计入前期成本 。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转 ，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收账款期末金额
，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能
。同时在审核存货科目时 ，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对
，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债
、赠送等未视同销售的情况。

5、固定资产科目分析 。一般情况下房地产公司的固定资产账面数 ，相对于企业的注册资本 、开发规模来说，金额不会很大
。如金额较大
，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车
、复印机、电脑 、打印机
、办公桌等内容 。房地产企业与其他工业企业相比，具有开发周期长的特点 ，但流动性也相对大一些
。一个楼盘开发结束后
，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等 ，但按照税收规定
，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理 。根据房地产公司开发的特点来说 ，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司
，因而，固定资产明细账上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪
。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入账 ，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。

6、短期借款科目分析 。绝大多数房地产企业由于投入资金量大
，一般都有银行借款
。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数 ，而且以万元为单位 。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实 、规范
，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入账内运营，而计入该科目
。二是对于金额比较大的借款 ，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款
，更要认真审核其借款合同的真假 。对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支
。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系 ，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准而发生的利息支出
，不得在计算企业所得税时扣除。

7、其它应付款科目分析 。一般来说，此科目期末金额不大 ，此科目如期末金额较大
，应认真分析明细
。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：

一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定的标准 ，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率 。

二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算
，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分
。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具 ，则此部分需确认为收入。

三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况 。如有些房地产公司为了少缴纳企业所得税，签订假的施工合同
，由房地产公司支付营业税金及附加，让建筑公司多开具建筑业发票金额入账
。由于业务虚假 ，相关应付的款项自然是长期挂账。

四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时
，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价 ，其差额部分房产公司往往以收据形式收取
，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义 ，计入此科目 。

8
、预收账款科目分析
。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入 、主营业务税金及附加
、应交企业所得税等科目一起综合分析 。这几个会计科目之间都有一定的对应关系
。

在分析中：

一是要通过预收账款明细账以及相应的购房合同上注明的付款方式
，分析判别主营业务收入应当确认的时间。

二是要将资产负债表预收账款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税 。具体方法是将资产负债表预收账款科目本期增加额乘以预计计税毛利率后的金额 ，与企业申报表中预收账款纳税调增金额减去预收账款纳税调减金额后的余额进行比对
，两者金额应该一致
。

9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多 ，则应当分析增加的原因，是否属于债务重组所得 。绝大多数房地产企业都需要向银行融资。有些企业为了降低账面上的资产负债率以便于向银行贷款
，由总公司出一放弃债权的文书后，直接将向总公司的借款转增资本公积
。

三 、如何结合风险分析解读损益表中的重点科目

1
、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入 。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入时间 ，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的
。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式房屋销售发票时才确认
，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照2009年新31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况 ，需要对房地产企业的销售方式及购房户的购销合同内容等进行认真分析 。

2、主营业务成本科目分析
。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业
，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目 、分开发类型进行成本费用的归集和分配 ，从而导致前期开发项目的利润人为调低
，无法保证企业所得税的均衡入库 。在进行营业成本分析时，需要结合该企业的测绘报告上的总开发面积
、已完工面积、已售面积等数据进行综合分析
。土地成本 、建筑安装成本约各占房地产成本的30%左右。土地成本分析时要查看其分摊的方法和依据 。特别是分析单位面积的建筑安装成本时 ，要结合当地同时期
、同房型、同地段的平均水平来认真比较
。有些企业的单位面积建筑安装成本偏高的话
，则要结合建筑常规深挖成本偏高的原因。

3 、主营业务税金及附加科目分析 。此科目与主营业务收入和预收账款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收账款当期的增加额乘以5%的营业税税率 ，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等
。如相差较大
，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。

4、主营业务利润科目分析 。房地产企业的毛利率是比较高的 ，要根据国家公布的房地产行业利润参考值
，并结合同时期
、同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断评估企业的毛利率是否合理？

5、期间费用科目分析
。管理费用过高过低都可能存在问题 ，过高了可能有虚列支出的情况
，需对大额支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费 、业务宣传费
、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用 。对于财务费用 ，要结合借款的对象分析利息支出的合理性
。要注意有些企业一方面向银行等单位大量借款支付高额利息
，另一方面又将自已的资金无偿供关联企业使用不计利息收入。

6、营业外收入科目分析 。

一是分析代收契税等手续费用是否准确记录
。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还 。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入
。

二是分析固定资产盘盈 ，固定资产处置收益
，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益 ，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一 、房地产开发项目的规划设计 1
、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3 、委托作出规划设计方案 4
、办理人防审核 5、办理消防审核 6 、审定规划设计方案 7
、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废 ”治理方案 9 、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招
、投标 11、委托地质勘探 12 、委托初步设计 13
、申报、审定初步设计

二 、房地产开发项目的市政配套 14
、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16 、报审市政配套方案 17
、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1 、工程勘察（测量）费 2
、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4 、竣工档案保证金 5、临时用地费 6
、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8 、勘察设计监督管理费 9
、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让 1 、办理建设用地规划许可证 2
、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4 、主管部门实地勘察 5
、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7 、办理核定地价手续 8
、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10 、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12
、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨 13 、国有土地使用权划拨用地申请 14
、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请的审核 、报批 16
、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用 17 、征用集体土地用地申请 18
、到拟征地所在区（县）房地局立案 19、签订征地协议 20 、签订补偿安置协议 21
、确定劳动力安置方案 22、区（县）房地局审核各项协议 23 、市政府下文征地 24、交纳菜田基金
、耕地占用税等税费 25、办理批地文件 、批地图 26
、办理冻结户口 27、调查户口核实劳动力 28 、办理农转工工作 29
、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作 31 、地上物作价补偿工作 32
、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 1、地价款（土地出让金） 2 、资金占用费 3
、滞纳金 4、土地使用费 5 、外商投资企业土地使用费 6、防洪工程建设维护管理费 7
、土地闲置费 8、土地权属调查 、地籍测绘费 9
、城镇土地使用税 10、地价评估费 11 、出让土地预订金 12
、征地管理费 13、土地补偿费 14 、青苗及树木补偿费 15
、地上物补偿费 16、劳动力安置费 17 、超转人员安置费 18
、新菜田开发建设基金 19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1 、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3
、审批、领取拆迁许可证 4 、签订房屋拆迁责任书 5
、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7 、暂停办理相关事项 8
、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10 、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11
、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13 、移交拆迁档案资料 14
、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1 、房屋拆迁补偿费 2、搬家补助费 3
、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费（周转费） 5 、清理费 6
、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8 、一次性异地安置补助费 9
、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工 、建设
、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设 、竣工阶段的法律程序 一
、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2 、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费 4
、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6 、交纳供热厂建设费 7
、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源
”接用手续 9 、设计单位出报批图 10
、出施工图 11、编制 、报送工程档案资料
，交纳档案保证金 12
、办理消防审核意见表 13、审批人防工程 、办理人防许可证 14
、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记

二 、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记
、招标申请 17、招标准备 18 、招标通告 19
、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21 、标底送审合同预算审查处确认 22
、标底送市招标办核准 ，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24 、编制投标书并送达 25
、召开招标会
，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27 、评标
、决标 28、发中标通知书 29 、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查

三
、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续 32 、建设工程监理 33
、办理开工统计登记 34、交纳实心黏土砖限制使用费 35 、办理开工前审计 36
、交纳投资方向调节税 37、领取固定资产投资许可证 38 、报装施工用水
、电、路 39 、协调街道环卫部门 40
、协调交通管理部门 41、交纳绿化建设费 ，签订绿化协议 42 、领取建设工程开工证 四、房地产开发项目的工程施工 43
、施工场地的“三通一平” 44、施工单位进场和施工暂设 45 、工程的基础
、结构施工与设备安装 46、施工过程中的工程质量监督 五 、房地产开发项目的竣工验收 47
、办理单项工程验收手续 48、办理开发项目的综合验收
，领取《工程质量竣工核验证书》 49 、商品住宅性能认定 50
、竣工统计登记 51、办理竣工房屋测绘 52 、办理产权登记

房地产开发项目开工
、建设、竣工阶段的相关税费 1 、三通一平费 2、自来水厂建设费 3
、污水处理厂建设费 4、供热厂建设费 5 、煤气厂建设费 6
、地下水资源养蓄基金 7、地下热水资源费 8 、市政
、公用设施建设费（大市政费） 9、开发管理费 10 、城建综合开发项目管理费 11
、建筑行业管理费 12、绿化建设费 13 、公园建设费 14
、绿化补偿费 15、路灯维护费 16 、环卫设施费 17、生活服务设施配套建设费（小区配套费） 18
、电源建设集资费（用电权费） 19、外部供电工程贴费（电贴费） 20 、建安工程费 21
、建设工程招投标管理费 22、合同预算审查工本费 23 、质量管理监督费 24
、竣工图费 25、建材发展补充基金 26 、实心黏土砖限制使用费 27
、工程监理费 28、工程标底编制管理费 29 、机电设备委托招标服务费 30
、超计划用水加价 31、夜间施工噪声扰民补偿费 32 、占道费 33、固定资产投资方向调节税

第七步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序 一
、外销商品房的销售 1、办理《外销商品房预（销）售许可证》 2 、选定中介代理机构和律师事务所 3
、与购房者签订认购书 4、签订正式买卖契约 5 、办理签约公证 6
、办理外销商品房预售契约公证 7、办理外销商品房的预售登记 8 、外销商品房转让登记 9
、外销商品房抵押登记 10、楼宇交付入住手续 11 、办理产权过户手续

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