8分钟科普“情怀古诗词外挂”(怎么设置胜率)

熟悉规则：首先，你需要熟悉微乐麻将的游戏规则 ，

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包括如何和牌 、胡牌、
、碰、等 。只有了解了规则，才能更好地制定策略。 克制下家：在麻将桌上
，克制下家是一个重要的策略
。作为上家，你可以通过控制打出的牌来影响下家的牌局 ，从而增加自己赢牌的机会。 灵活应变：在麻将比赛中
，情况会不断发生变化 。你需要根据手中的牌和牌桌上的情况来灵活调整策略
。比如，当手中的牌型不好时 ，可以考虑改变打法
，选择更容易和牌的方式。 记牌和算牌：记牌和算牌是麻将高手的必备技能 。通过记住已经打出的牌和剩余的牌，你可以更好地接下来的牌局走向 ，从而做出更明智的决策
。 保持冷静：在麻将比赛中
，保持冷静和理智非常重要。不要因为一时的胜负而影响情绪，导致做出错误的决策 。要时刻保持清醒的头脑 ，分析牌局
，做出佳的选择
。  
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请注意，虽然微乐麻将自建房胜负规律策略可以提高你的赢牌机会 ，但麻将仍然是一种博弈游戏，存在一定的运气成分。因此
，即使你采用了这些策略，也不能保证每次都能胜牌 。重要的是享受游戏过程 ，保持积极的心态
。
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第一节 定位对象

生产普通产品和建造房地产不一样
，“蛋糕 ”生产多了，为了保证蛋糕原定价格和原有利润 ，生产商可将多于市场需求的蛋糕倒掉
，让市场总是处于非饱和状态。而房地产则不同，在其尚未“怀孕”之时 ，就要考虑这个“生命体
”能不能诞生
，也就是所要开发的房地产项目定位是否恰当 。

缺乏准确定位，至今仍然是本土房地产企业在市场竞争中的“瓶颈” ，是房地产建造和销售中突出的问题。例如
，名称过多使用××嘉园，××佳园 ，××花园，××豪宅花园等等
，房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位
。据专家观察 ，房地产行业楼盘失败
，十有六、七是定位对象不准，造成定位失当。

如何进行准确的对象定位呢？

一 、目标指向定位

房地产市场目标可以从多个方面来进行定位 。就房地产市场而言 ，除了极个别地区的区域市场外
，大多数房地产仍属于买方市场
。即对房地产产品的消费者而言，永远处在选择的优势地位。

开发商自己的能力总是有限的 。资金
、管理、技术 、购买力等都会影响房地产市场的目标定位
。开发房地产前 ，必须要有一个清晰的认识：高
、中、低三个档次的市场
，不是你一个开发商能够全部通吃下来的。即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场 。

1 、从房地产主题上来定位的话，我们可以把房地产的市场目标分为健康住宅
、创新住宅、生态住宅 、家园住宅、花园住宅
、智能住宅、体育住宅 、文化住宅
、历史住宅等等
。

（1）健康住宅主题定位

人们在物质生活比较富足的情况下 ，就会有一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。开发以健康为主题定位的房地产
，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验 。

有关专家将“健康住宅 ”定义为：在符合住宅基本要求的基础上 ，突出健康要素，以人类的居住应是健康的、可持续发展的为理念
，满足居住者生理 、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康
、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区
。也就是说 ，健康住宅应该是能使居住者在身体上 、精神上
、社会上完全处于良好的状态的住宅。可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求 。不仅可以包括与居住相关联的物理量值
，诸如温度、湿度 、通风换气
、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性的心理因素值：平面空间布置 ，私密保护 、视野景观
，感官色彩、材料选择等。

北京奥林匹克花园广场就是从这个主题内涵上来进行定位的
。

北京奥林匹克花园广场以奥林匹克主题内涵（运动
、人文、绿色环保，艺术 、教育
、和谐等）为主线 ，以运动和健康为特色和先导
，将源于体育的生活哲学和社会居住文化有机结合，使体育运动为人类的和谐发展服务 ，提倡人的全面发展
，提倡人类社会的和谐与公正，提倡建立一个和平的美好的人居世界 ，营造奥林匹克花园业主守望相依，互助友爱和健康向上的邻里关系和社区氛围
，将现代人从普遍存在的压抑感和不安全感中解脱出来，使社区真正成为现代人的“心灵家园
” ，使奥林匹克精神深入人心。

北京奥林匹克花园广场
，以突出健康社区主题，在前期将项目形象定位为“北京市奥林匹克国际运动型健康社区 。”

围绕主题定位 ，另确定了几个子主题定位：

1、北京市级大型居住项目
，吸引的目标客户为全市 、市郊范围
。

2
、居住的品质定位在中、高档，提供全方位的优质家居服务。

3 、国际社区 面向国内及外籍人士 。社区文化顺应国际潮流
、易沟通和传播
。

4、运动社区 健康的载体为运动 ，运动为社区文化传播的主要媒体。

根据健康住宅的主题定位要求
，北京奥林匹克花园设计从细节上来体现 。通过原创性设计，赋予小区景观独有的特色；采用人车分流 ，体现心理安全；在小区设置运动场馆
，体现运动安全；采用绿谷概念，体现对人的尊重；采用步移景异的空间形态 ，体现绿色概念
。

由于定位恰当准确，使得北京奥林匹克花园总建筑面积为100万平方米的超级大型楼盘销售良好。

（2）创新住宅主题定位

房地产开发商从满足人们求异求新心理的角度出发
，挖掘出人们对住宅追求高舒适度高新鲜感的需求 。开发以创新为主题定位的房地产，对开发商获得高额利润和资金高回报率是一种有益举措
。

北京锋尚国际公寓 ，就是以创新为主题内容来进行定位的。

锋尚国际公寓属纯住宅小区
，占地2.6公顷，总建筑面积10万平方米 。在开发前 ，北京锦绣大地房地产开发有限公司就以创新为市场切入点
，倡导高舒适度低能耗完全不同于国内传统的“节能住宅 ”。在技术层面突出八大创新思维
。如外墙子系统隔热系数优于国标三倍以上，屋面的总隔热系数也优于国标三倍以上 ，与其它高楼一样冬暖夏凉
，设立避防噪声子系统等等。在营销理念上，突出四大创新理念 。

（3）生态住宅主题定位

生态是目前房地产开发的一个时髦词语
。生态环境的需求 ，是人们对生活质量有更高要求的一种体现。所谓生态
，即指生物在一定的自然环境下发生有序发展的状态 。生态住宅，就是满足人们对自然环境下的绿色和环保 、和谐和自由的心理需求而营建的房地产项目
。

青岛天泰阳光海岸商住小区 ，就是以生态主题为定位的一个成功典型。

阳光海岸的生态主题，渗透到了社区建设的所有细节 。

围绕生态主题
，天泰公司专门聘请了生态专家参与规划，按生态学的规律 ，选择了60多种植被
，尽量采用一些氧产量高，吸收烟尘和危害气体强
、降噪音效率高的品种
。同时 ，也很讲究物种的季节搭配和色彩搭配
，阳光海岸的水系也与众不同，不仅有宏观上的“流动活水
”从微观上更有藻类浮游生物、鱼类 、草木等生态组合 ，由此形成了一个纯自然的活物水体。在改善房子采光
，通风、降噪等方面，也围绕生态定位主题 ，运用新技术
、新工艺
，如全明设计、中空玻璃 、阳光室等 。为扣住生态定位主题，运用垂直绿化方式增大绿化覆盖率 ，充分体现生态色彩；优化种植草木
、提高成活率，充分展示生态优势
，实行垃圾分类和防止污染，充分营造人们生活的自然生态环境
。

一、房地产市场分析的

层次与内容

房地产市场分析的层次。房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求 ，可分为以下三个层次的分析
，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系 。

区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济 ，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析 、区位分析
、市场概况分析等内容
。

专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析
，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容 。

项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上 ，对特定地点特定项目作竞争能力分析
，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价 、吸纳量及吸纳量计划进行预测
。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

房地产市场分析的内容 。房地产市场分析的内容较为复杂与多样 ，将它归纳为六项主要内容
。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样
，所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。

地区经济分析是研究地区的经济环境 ，它包含：①地区经济的基本趋势分析 。②地区基础产业的发展趋势分析
。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整
，以反映最新信息，当然 ，如没能找到公共机构的预测信息
，也需作一些独立预测 。

区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容
。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较 ，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时
，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容 。

项目竞争分析包含：①分析目标物业的法律
、经济、地点及地点的可达性等特征。②根据目标物业的特征选择 、调查竞争物业
。③进行竞争评价 ，确定目标物业的竞争特点
，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议
、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划 。当然 ，每个市场分析不一定都包含

所有的侧重点
。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型
，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势 ，提出强化其优势 、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。

二、不同使用目的下

房产地市场分析的特点

投资决策中的房地产市场分析 。房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目
，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析
。其中 ，置业投资决策要确保项目的经济能力
，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置
、合适的开发时间 ，以保证项目开发完成后有良好的市场需求 。

项目融资中的房地产市场分析
。房地产项目融资中要对项目进行市场评估
，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中 ，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要部分提供申请贷款的理由 。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力
，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能力 ，作为贷款项目选择的重要依据
。

房地产证券化中的房地产市场分析。在房地产证券化过程中
，房地产市场分析的目的是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合 、为房地产证券定价等 ，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报
，作为投资者选择证券类的依据；为政府担保方及评估机构提供房地产的市场前景分析，作为分析证券实际价值的参考 ，并为进行证券结构控制提供依据 。总之
，证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。

房地产开发中的房地产市场分析
。房地产的开发过程中 ，开发商要根据市场的需要确定方向
，设计或修订投资策略，指导选定位置 ，进行产品计划
、设计、品质 、定价
、调整
，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持 ，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可接纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点挖掘
，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度 ，增强了企业的竞争能力，调整了营销策略 。

市场宏观管理中的房地产市场分析
。房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律
，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况 ，了解整个房地产宏观市场
，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况 ，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同
，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要 ，满足公众的需要。

三 、提高房地产市场分析 有效性的途径

影响房地产市场分析有效性的原因 。通过对房地产市场分析的系统研究
，可知影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度
。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在 ，才能使分析切中要点
，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二 ，分析过程中逻辑关系是否合理；第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四
，市场分析的数据是否充分
、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几

个情况发生 ，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性 。

提高房地产市场分析有效性的途径
。总体上来说
，要提高房地产市场分析的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求 ，明确市场分析的工作重点
，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中 ，采用合适的市场分析方法
，论证有力、结论明确 。具体的要求是：系统完整 、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理 ，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析
，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率
、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确 ，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性
。

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